何謂代標公司? 有哪些服務? 所謂代標，意指代理標購法院拍賣房屋或土地，從拍賣資料提供、投標過濾評估、產權過戶到點交房屋，都是「代標公司」服務範圍；由於法拍屋不同於一般房屋買賣，標購過程的專業程度包含法律關係、市場投標生態、交屋談判能力，一般土地代書業者或房屋仲介業者及律師本身，非有相當專研，亦不能勝任。能夠讓客戶買得安心又輕鬆，買得到又買得便宜，實是代標公司最高服務目標。 代標公司有哪些服務 ? ●過濾案件：過濾排除有瑕疵陷阱案件 ●評估標價：標得到又標得便宜 ●包辦點交：和諧快速交屋 ●代墊尾款：辦理銀行代墊及貸款，輕鬆購屋 專業有信譽的代標公司，一旦接受委託到交屋結案，以上四項服務，鉅細靡遺，不得有所遺漏。 104法拍網累積20多年的市場豐富經驗，提供的全程代標服務，給您【100%的保障】！讓您可以買的安心，住的放心。
代標三不守則對委託代標公司標購法拍屋的民眾，很多是人生第一次的體驗，加上法院官僚的形象，上法院的感覺，尤其置身在鬧烘烘又很冷漠的投標室裡，是既驚又喜；對代標公司的依賴是一面倒的言聽計從。 由於目前市面上的代標公司良莠不齊，有正派經營的，有跑單幫的個人，更有些把持不住的業者，面對動輒百萬、千萬投標價款的誘惑，產生歪腦筋，造成法拍市場層出不窮的詐騙糾紛。 104法拍網75年成立迄今，一直秉持「正派經營，誠信服務」，特別要求全體業務同仁，恪守「三不守則」：一．不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款 在投標室經常會耳聞三種「投標詐術」： 1.投標保證金如未得標，當場即可領回；有些不肖業者，欺騙客人三天才可領回，自己卻以代理人身份領 取，再至銀行交換提取，逃之夭夭。 2.代客人投標，卻未將保證金投入標單內，利用開標１、２個小時間，私至銀行盜用領取。 3.替客人繳投標尾款時，見財起詐心，利用繳交投標尾款，法院出納室繁瑣程序，偷天換日，以偽造法院 收據，騙走客人投標票款；等到一個月，收到法院催繳尾款通知單，才發覺業者也已人去樓空，不知去 向；畢生積蓄已被捲款脫逃而化為烏由，投標詐術，莫此為甚。104法拍網代理標購，保證業務同仁全程陪同，不得經手保管客戶投標保證金及投標尾款。 二．不得巧立名目，賺取約定服務費以外費用 貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」房子，一方面讓 客人認為後續交屋相當棘手，此時業者就有很大運作空間可以賺取額外費用；譬如搓圓仔湯費用，高額法 院公關費用，超高搬遷費用等都是不肖公司慣用手法。 104法拍網收取服務費，除事先特別說明之開銷，其它一切費用均已含在約定服務費內。 三．不得賺取差價 大部份代標業者除「代理客人標購」外，本身亦有介入投資案件；如遇上需求性很強的客人，巧妙安排客人以些微價錢未得標，代標業者自行得標後，再高價轉售客人，賺取額外差價。 只有堅持「三不守則」的代標公司，才是永續經營的正派公司，也才能保障消費者至高無上的權益。104法拍網成立以來，全公司300多位編制人員，始終遵守「三不守則」，是值得您委託的代標公司。
何謂法拍屋?法拍屋顧名思義就是法院拍賣的房屋，而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕聲請查封拍賣。通常都是〔欠債〕、〔做保〕、〔欠稅〕其他相關說明如下解釋，會變為〔法拍屋〕的原因如下：【房貸未繳】經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達14天以上。【信用卡、現金卡未繳】經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及 動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。【本票裁定】簽于第三人、錢莊、銀行....如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。【民事判決】經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。【欠繳管理費】經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住 戶之不動產進行假扣押查封拍賣。【做人頭保】即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自 己的不動產被查封拍賣。【欠稅金】包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。簡單來說，就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。
何謂法拍屋『公告應買』?法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出：第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價… 第二次拍賣，無人應買，再８折減價… 第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月… 公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣… 特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣。另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。〔強制執行法第95條〕經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。第一、二、三次拍賣及特別拍賣，可稱為「定時間，比價錢」，以標單看誰的出價最高才算得標；而公告應買則稱「定價錢，比時間」，以第三次的底價，看誰的公告應買狀先進法院就算得標。法院收到公告應買狀，程序上還要詢問債人及債務人意見，但實際上只要第一位送狀，買到都没有問題。第三次拍賣無人應買，同樣價錢再公告三個月會來應買機會不大，想買的人都期望能下一次特別拍賣再進一場更划算，所以公告應買得標機會很大。找們一年幫客戶聲請公告應買約５０件左右，曾有三次没有買到，所以一接到客戶委託公告應買，先詢問書記官，確定尚無人應買，為了搶時效，以十萬火急搶送應買狀，如來不及當日，承辦人員隔天一大早，法院門前排隊等開門才保險。早期，送應買狀，因為不能確定是否買到，法院不要求附保證金；約一個月法院發文表示確定買到，通知繳款時，曾發生原應買人卻反悔不來繳款，造成法院非常困擾。目前很多法院為了不當「莊笑維」，規定送應買狀需附２成保證金，萬一没買到再無息退還。
何謂點交及不點交?【點 交】所謂點交就是法院會將房屋的使用權及所有權一併交由買受人。 根據強制執行法第九十九條之前項規定：法院必須將解除債務人之佔有使用關係，執行點交予買受 人。所以只要法院拍賣筆錄上註明點交，其買受人都可以申請法院來執行交屋。【不點交】所謂不點交就是法院會將房屋的所有權交由買受人，但使用權，法院並不會交由買受人。 如拍賣筆錄上註明不點交，則法院不受理買受人申請執行交屋，縱然買受人向法院買到了房子的產 權，但其交屋的工作就得經由買受人自行與佔用人協調，如協調不當，那買受人便無法受到法院的 保障。
到何處去投標?所有投標行為，都在各地方法院投標室完成，因為各法院所屬轄區不同，投標房地產標的，應到該區的管轄法院投標室投標。投標一般是在法院的民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30分鐘內，都可以投標（在下午2點30分前投標，3點整開標）。投資人應該先準備拍賣公告中所規定的投標保證金（保證金通常是拍賣底價2成～3成左右），保證金在新台幣一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金。然後，再向法院服務處索取投標書逐項填妥之後，與投標保證金票據及其它必要證件，密封並蓋章之後，投入法院指定的投標櫃，投入前應該再一次的核對投標書與標櫃，以免錯誤。等法院法官主持開標之後，如果沒有得標的話，開標完成後保證金票據當場蓋章領回，如果得標的話則等待確認，並由書記官開立繳交尾款單給得標人，這樣就結束整個投標的過程了。
法拍屋的優點 （1）絕無「一屋二賣」、「建商倒閉」之問題 法拍屋均透過法院公權力查封、拍賣之方式，任何標購資格與查封當時問題均在公告上載明清楚，只要詳加了解其公告內容後，購買法拍屋便擁有一定的安全保障；亦不至於產生像一般市售房屋買賣的危機，如預售屋常見「建商倒閉」、「產權縮水」或是新成屋、中古屋有「一屋二賣」、「過戶前遭法院查封」等問題，造成購屋者有著賠了夫人又折兵的遺憾。（2）免除「未過戶期間被查封」之困擾 購買預售屋或成屋等市售房屋在辦理過戶期間，通常買方已經支付相當價金，而賣方也提供了足夠的地政機關產權辦理過戶所需資料；但若在地政機關尚未完成買賣所有權過戶的空窗期間，賣方之債權人請求法院查封賣方（即債務人）不動產，買方所購買之不動產即受到賣方債權人之查封效力影響，以致無法順利取得該不動產所有權，導致晴天霹靂。但購買法拍屋則因事前已經透過法院查封、拍賣之程序，房屋所有權已經由法院確定在案；因此標購法拍屋者完全不必擔心自己購買之法拍屋再遭查封、拍賣等問題發生。（3）抵押權塗銷設定 購買法拍屋不論債務人積欠銀行或他人的任何款項均與標購者毫無關係，因為在法拍屋公告上確實載明本件不動產「抵押權拍後塗銷」。舉例來說，如果標購法拍屋者以三百萬元得標某一法拍屋，不論該案件有無設定高於三百萬或任何抵押權，一旦得標後亦即一併將抵押權塗銷一切歸零。（4）房屋產權最清楚 法拍屋之產權，因已在查封債務人不動產後，由法院禁止債務人處分其不動產；再經地政機關、債權人、法院人員到達查封之不動產現場確認評估後始發公告，所以其產權絕對清楚可靠。在法拍屋標購得標付清得標款後，法院會核發「法院證明書」、「不動產產權移轉證明書」、「法院囑託塗消查封與抵押權登記函」等資料給得標人，經完稅後便可請地政士辦理地政機關之所有權轉移登記。因為得標後該產權均已確定為得標人所有，故絕不會發生「一屋二賣」、「產權（縮水）不清」、「再遭法院查封」等問題發生。
法拍屋的缺點 （1）法拍屋分「有點交」與「不點交」兩種，大家都知道，購買「有點交」房屋，比較有保障、無糾紛。但是在公告開始，拍賣筆錄是註明有點交，而投標前，如有第三人向法院陳報租約，此時法官將重新公告為「不點交」。如果投標人不察，就會陷入「點交陷阱」！因此部份的法官，為提醒投標大眾，會在拍賣筆錄註明「本件拍定後點交，惟實際使用情形請投標人自行查明」，雖然是法官的好意提醒，但卻更加深投標人的疑慮，要如何查明呢？怎麼界定有否點交呢？（2）進入法院投標室，從寫標單、投入標櫃、現場聽標到得標領收據或落標領回保證票，莊嚴肅靜的法院與擁擠的投標室，「官字兩張口，候門深似海」，絕對讓生手慌了手腳！在投標室內，每天都有「判廢標」，亦稱「烏龍標」老戲碼不斷重複上演。保證金不足、案號有誤、未達底價、未附 委任狀，形形色色。怎麼有那麼多烏龍事發生呢？一言以蔽之，專業性不足，謹慎度不夠，加上忙中有錯，不得不飲恨投標室了。（3）投標所需辦理的手續細節步驟繁多，各式表格的填寫更是繁雜不已！拍定後其中更包括繳款、遞狀、權狀辦理、銀行貸款設定、申請點交、履勘引導、法院強制執行…等繁雜步驟。（4）至現場交屋，如遇到屋主不願自動搬遷，少不了激烈爭執！其後又必須引導法官、書記官、管區人員、鎖匠，搬家公司進入屋內，做強制搬離動作…事後更要進行清理工作…等。（如遇屋主破壞又要進行法律訴訟，以維護自身權益。）術業有專攻…沒有三兩三，千萬不要上梁山！
專業取勝 中華民國的法院有三種，一為『地方法院』，二為『高等法院』，三為『最高法院』，在全省各地方法院當中，有一種行業，賺錢不輸給在法院打官司的律師，甚至於還超出很多呢，這個行業從事人員，當然不是法院上班族，它就是『法院拍賣專家』。 最近幾年，法院不斷的改進拍賣事項，以期提供大眾一個公平、公開、公正的投標環境，加上本公司『104法拍網』十年來不斷的透明化報導，提供投資人快速，完整，詳實的拍賣資訊，整個投標拍賣市場產生革命性的變化，『暴力式圍標』已經消失無形，取而代之的是『專業取勝』。 法院拍賣不動產市場真的是一座挖不完的金礦嗎？真的是快速致富的捷徑嗎？根據統計，長期涉足這個行業，不是大富，也有小康。沒有大賺也有小賺，比起其他行業的投資報酬率，的確是有過之而無不及的．尤其這個行業又可當作兼職，不必全力投入，只要謹慎評估，也是一片天。